日本人が知らない海外REIT投資の魅力とリスク｜完全ガイド

2025年9月29日 2025年9月29日

CoCo

日本人は「海外REIT」を見逃している？

日本では、投資信託や日本国内のJ-REITに投資する人は増えてきましたが、海外REIT（Real Estate Investment Trust） への投資はまだまだマイナーです。
しかし、世界には米国を中心に多様なREITが存在し、商業施設や物流倉庫、データセンター、ホテル、ヘルスケア施設など幅広い不動産を保有・運営しています。

この記事では、海外REIT投資の魅力とリスクを徹底解説し、日本人投資家が知っておくべきポイントをまとめます。

海外REITとは？日本のREITとの違い

海外REITは、海外の不動産を対象に運用される不動産投資信託です。
特に米国REITは市場規模が大きく、以下の特徴があります。

上場銘柄数が多い：米国では約200銘柄以上のREITが上場
セクターが多様：住宅、物流、データセンター、ヘルスケア、リテール、オフィスなど細分化
高い分配利回り：平均で3〜5％程度、場合によっては8％超も
流動性が高い：株式と同様にリアルタイム売買可能

日本のREITは約60銘柄と限定的で、オフィス・商業施設中心。
海外REITはポートフォリオ分散の面で非常に魅力的です。

海外REIT投資の魅力

1. 高い分配金利回り

海外REITは、法律で収益の90％以上を分配する義務があるため、配当利回りが高め。
特に米国REITでは3〜5％、景気敏感セクターでは8％以上も狙えます。

2. インフレヘッジ効果

不動産賃料はインフレに応じて上昇する傾向があり、インフレ局面でも価値が下がりにくい。
特に物流や住宅系REITは、長期的に安定したキャッシュフローが期待できます。

3. セクター分散が容易

日本のREIT市場では選択肢が少ないですが、海外REITではデータセンターREIT（例：Equinix）、セルタワーREIT（例：American Tower）など成長産業と連動する銘柄も選べます。

4. 為替差益も狙える

円安局面では、ドル建て資産の評価額が上昇。
為替ヘッジなしで運用することで、キャピタルゲイン＋為替益のダブルメリットが狙えます。

海外REIT投資のリスク

1. 為替リスク

円高になるとドル建て資産の価値が下がるため、為替差損が発生します。
対策としては、為替ヘッジ付き商品やドルコスト平均法を活用。

2. 金利上昇リスク

REITは借入を活用して不動産を購入するため、金利上昇局面ではコスト増で利益が圧迫されやすい。
特に米国ではFRBの政策金利動向に注意。

3. 景気変動リスク

景気後退時にはオフィスの空室率が上昇、商業施設の賃料も下落する可能性あり。
景気敏感セクターへの集中投資は避け、セクター分散が重要。

4. 税制の違い

海外REITの分配金は外国課税＋日本の課税がかかる（二重課税）。
ただし外国税額控除を使えば日本での税負担を軽減可能。

投資方法｜海外REITへのアクセス手段

1. 海外ETFを活用

代表例：
- Vanguard Real Estate ETF (VNQ)
- iShares Global REIT ETF (REET)
1本で世界中のREITに分散投資可能。
日本の証券会社からも購入可能（SBI証券、楽天証券など）。

2. 投資信託を利用

日本円で購入できる海外REIT投信も多数存在。
積立NISA対象商品もあり、初心者にはおすすめ。

3. 個別REIT銘柄を直接購入

米国株口座を開設すれば、American Tower、Prologisなど個別REITに直接投資可能。
より高いリターンを狙うなら個別選定も有効。

ポートフォリオ戦略｜どう組み込むか？

コア＋サテライト戦略
- コア：米国株インデックス、債券
- サテライト：海外REIT 10〜20％程度
セクター分散（住宅＋物流＋データセンター）でリスク分散
毎月の積立＋再投資で複利効果を最大化

まとめ：海外REITは「知らないと損」な選択肢

高配当、分散投資、インフレ耐性というメリット
為替・金利・景気リスクへの対策は必須
ETFや投資信託で手軽に投資可能

海外REITは、日本の投資家がまだ十分に活用していない資産クラス。
円安が続く今こそ、ポートフォリオに組み入れることで安定したインカムゲイン＋資産防衛が狙えます。

次のステップとして

海外REIT投資おすすめETF徹底比較｜VNQ vs REET vs XLRE

海外REIT投資はETFで始めるのが王道

海外REITに投資するなら、まず検討したいのがETFです。
ETFなら1本で複数のREITに分散投資でき、手数料も低め。日本の証券会社から簡単に購入できます。

今回は、人気の高い3つのETFを徹底比較します。

VNQ（Vanguard Real Estate ETF）
REET（iShares Global REIT ETF）
XLRE（Real Estate Select Sector SPDR Fund）

1. ETF基本情報比較

ETF名	運用会社	対象市場	銘柄数	信託報酬（経費率）	分配金利回り（目安）
VNQ	Vanguard	米国REIT	約160銘柄	0.12％	約3.7％
REET	iShares	世界REIT（米国比率約65％）	約300銘柄	0.14％	約4.1％
XLRE	SPDR	米国REIT（セクターETF）	約30銘柄	0.10％	約3.6％

VNQは米国REIT市場の王道
REETは国際分散が効く
XLREは大型銘柄比率が高く値動きが安定

2. パフォーマンス比較（過去5年）

ETF	年率リターン（5年平均）	最大ドローダウン	特徴
VNQ	約+4.5％	-40％（コロナショック時）	米国REIT市場の動きをほぼそのまま反映
REET	約+3.8％	-42％	海外比率が高いため通貨分散効果あり
XLRE	約+5.0％	-38％	大型優良REIT比率が高く安定的

※過去の実績であり将来の成果を保証するものではありません。

3. メリットとデメリット

VNQのメリット・デメリット

メリット

米国REIT市場をほぼ網羅
出来高が多く流動性抜群
信託報酬が低い

デメリット

米国市場に集中 → 米国経済に強く依存
為替リスク（円高時に下落）

REETのメリット・デメリット

メリット

世界REITに分散 → 日本や欧州REITも含まれる
為替分散効果あり

デメリット

米国外のREIT比率はパフォーマンスが劣後する場合あり
VNQよりやや経費率が高い

XLREのメリット・デメリット

メリット

大型優良REITのみで構成されており値動きが安定
パフォーマンスが比較的高め

デメリット

分散度合いが低く、銘柄数が少ない
特定銘柄への依存度が高い（上位10銘柄で約70％）

4. どの投資家におすすめか？

タイプ	おすすめETF	理由
米国REIT市場をまるごと買いたい人	VNQ	王道でコストも低い
為替分散もしたい人	REET	世界中のREITに投資可能
安定性重視・大型銘柄好き	XLRE	優良REITのみで値動きマイルド

5. 投資戦略：どう組み合わせる？

基本は VNQ をコアとして積立
サテライトで REET を少額入れて国際分散
市場環境が不安定なときは XLRE にシフトして守りを固める

まとめ：まずはVNQから始めてみよう

海外REIT投資の第一歩はVNQがおすすめ
為替リスクを考慮しつつ、長期積立＋再投資で複利効果を狙う
慣れてきたらREETやXLREでポートフォリオを拡張

次は

【完全保存版】海外REITおすすめ銘柄ランキング｜セクター別比較と投資戦略

個別REIT投資で一歩先の分散投資

ETFは便利ですが、「もっと高配当を狙いたい」「特定のセクターに集中投資したい」という投資家には個別REIT投資が魅力的です。
この記事では、人気の海外REITをセクター別にピックアップし、特徴・配当利回り・リスクを徹底解説します。

1. 物流・倉庫REIT｜Eコマースの成長で追い風

銘柄名	ティッカー	利回り	特徴
Prologis	PLD	約3.3％	世界最大の物流REIT。AmazonやUPSが主要テナント。
Rexford Industrial	REXR	約2.8％	米西海岸の物流施設特化。高稼働率で成長中。

ポイント

Eコマース拡大で需要増加
景気後退にも比較的強い
成長＋安定を両立するセクター

2. データセンターREIT｜AI時代のインフラ銘柄

銘柄名	ティッカー	利回り	特徴
Equinix	EQIX	約2.2％	世界最大のデータセンターREIT。AWS、Google Cloudなどが顧客。
Digital Realty	DLR	約3.7％	世界各地にデータセンターを展開。利回り高め。

ポイント

AI・クラウド需要で長期的に成長期待大
初期投資が大きく金利上昇局面では株価が下がりやすい
長期保有向き

3. セルタワーREIT｜5G普及の恩恵を受ける

銘柄名	ティッカー	利回り	特徴
American Tower	AMT	約3.5％	世界最大の通信タワー運営会社。グローバル展開。
Crown Castle	CCI	約5.5％	米国内に特化。高配当だが成長率はAMTに劣る。

ポイント

5G・IoTの拡大で安定収益
長期契約が多くキャッシュフロー安定
金利上昇局面では株価が調整しやすい

4. ヘルスケアREIT｜景気に左右されにくいディフェンシブ資産

銘柄名	ティッカー	利回り	特徴
Welltower	WELL	約3.6％	高齢者向け住宅や医療施設を運営。安定配当。
Healthpeak Properties	PEAK	約5.8％	病院や研究施設中心。利回り高め。

ポイント

高齢化社会で需要安定
景気後退に強い
配当狙いのポートフォリオに最適

5. 商業施設・リテールREIT｜景気回復局面でリターン拡大

銘柄名	ティッカー	利回り	特徴
Simon Property Group	SPG	約6.3％	アウトレット・モール最大手。高配当銘柄の代表格。
Realty Income	O	約5.8％	「毎月配当」を行う有名REIT。長期投資家に人気。

ポイント